Végrehajtási jog az ingatlanon: a végrehajtási eljárás

2023. december 06.

végrehajtási jog

Végrehajtási jog nem csak az ingatlant, de az ingóságokat is terhelheti. A végrehajtási jog bejegyzése akkor történik meg, hogyha valaki elveszti a hitelképességét, azaz nem képes a felé fennálló követeléseket teljesíteni. Cikkünkben a végrehajtási eljárás menetét, az árverezés folyamatát, és a végrehajtási jog törlését járjuk körbe.

Mi az a végrehajtási jog?

A végrehajtási jogot az 1994. évi LIII törvény a bírósági végrehajtásról határozza meg. A törvény kimondja, hogy melyek azok a területek, amelyeken az adósnak elsősorban rendeznie kell a tartozását. 

Ezáltal a végrehajtást először

  • az adós rendelkezése alatt álló összegből, 
  • az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából, 
  • bármilyen jogviszonyából alapuló járandóságából (rendvédelmi jogviszony, társadalombiztosítási jogviszony, stb.) 

kell behajtani. Ha az adós a bírósági végrehajtás során felmerülő pénzkövetelést részletfizetéssel nem tudja teljesíteni, vagy tartozását csak aránytalanul hosszú idő alatt tudja kielégíteni, akkor először vagyontárgyaira, ingóságaira lehet bejegyezni a végrehajtási jogot. Ha ez sem elég a követelés teljesítésére, akkor a végrehajtási jog az ingatlanra kerül bejegyzésre.

Az ingatlan elárverezésére tehát csak a legvégső esetben kerül sor, ha az adósság máshogy nem rendezhető.

Hogyan zajlik a végrehajtási eljárás?

Ahhoz tehát, hogy az eljárás során maga az ingatlan is végrehajtás alá kerüljön, hosszú idő telik el. Bírósági végrehajtói döntés akkor születik, hogyha 3 millió forintnál nagyobb fennálló tartozást az adós nem fizeti ki a megállapított határidőre. Ilyenkor a követelő polgári pert indít az adóssal szemben, a bíróság pedig a végrehajtási eljárás megkezdésének döntését fogja meghozni.

A végrehajtás alapja az az adós és követelő közti nyilatkozat (hitelintézezi kölcsönszerződés, vagy egyéb okirat), amely tartalmazza megállapodásuk részleteit, azaz

  • az adós személyét
  • a kölcsön mértékét és jogcímét
  • a kötelezettségvállalást igazoló aláírást
  • és a határidőt.

Hitelintézet esetében sokszor maga a hitelszerződés már végrehajtási záradékkal van ellátva, ami azt jelenti, hogy bírósági eljárás megkezdése nélkül is elindítható a végrehajtás folyamata, mivel a hitelfelvevő ebbe előzetesen beleegyezett. Ez azzal jár, hogy a végrehajtási jog a hitelszerződés aláírásakor rákerül az ingatlanunk tulajdoni lapjára, amely abban az esetben lép érvénybe, ha nem tartjuk magunkat a hitelszerződés pontjaihoz.

Ingatlan végrehajtás menete

Ha a végrehajtást foganatosító bíróság által kijelölt végrehajtó megállapította, hogy a (fentiekben már említett) tartozásrendező módszerek közül az adós csak úgy tudja kiegyenlíteni a követelést, ha az ingatlanát végrehajtás alá bocsátja végrehajtható okirattal, megkezdődik a végrehajtási procedúra.

Nem kezdeményezhető végrehajtási eljárás ingatlanra abban az esetben, ha a tartozás mértéke kevesebb mint félmillió forint.

Ha az ingatlan osztott tulajdonú, akkor csak az adós tulajdonrészére kerül bejegyzésre ez a jog. Abban az esetben, hogyha több tulajdonos van, és ellenük kollektíven folyik végrehajtási eljárás, akkor az egész ingatlan tulajdonrészére jegyzik be a végrehajtás jogát.

Mi történik a végrehajtás előtt álló ingatlanokkal?

Először végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapon, amiről a tulajdonos értesítést kap. 

A végrehajtást kérő személy 45 nappal a bejegyzést követően kezdeményezheti (kérheti) az árverés megkezdését. Ekkor a végrehajtó először becslést állít fel az ingatlan értékéről, majd arról kiértesít mindenkit, aki az ingatlannal kapcsolatban bármilyen joggal rendelkezik (például haszonélvezeti jog). Az érintettek a becsült értéket megvétózhatják. Aki kifogásolta a jogot, annak meg kell előlegeznie a kirendelt az ingatlan újrabecslését végző szakértő díját. 

Ha kialakult a végleges becsült érték, a végrehajtó bíróság 30 napon belül megkezdi az árverést.

Ingatlan árverés 

Az aktuálisan elérhető árverések a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar árverési rendszerében érhetők el. 

Az árverés menete lakóingatlanok esetében 2021. január 1-től megváltozott:

  • Az árverési időszak első húsz napjában a kikiáltási ár (a becsérték) 90%-ánál kezdődik a licit
  • 21-40 nap között az ingatlan értékének 80%-a a kiindulópont
  • 41-60 nap között pedig 70% az induló érték

Nem lakóingatlanok esetében a fenti időszakok megmaradnak, a nem lakóingatlan viszont az első húsz napban 90, a következő húsz napban 70, az utolsó húsz napban pedig 50%-os értéken vásárolhatóak meg.

Még tovább bonyolítja a dolgot, hogy a lakóingatlan, amennyiben abban laknak, és az adós már a végrehajtást megelőző 6 hónapban is lakcímkártyán bejegyzett lakóhelyeként használja az ingatlant, akkor az első évben (beleértve mindhárom szakaszt) csak 100%-os értéken vásárolható meg a lakóingatlan. Ez az érték 90%-ra változik egy év eltelte után, majd utána 50%-ra..

Ha megtörténik az árverés, akkor az adós megkapja a vételárat, melyből – ideális esetben – rendezi a követelő felé fennálló tartozásait és a végrehajtási eljárás költségét, a fennmaradó összeg pedig őt magát illeti meg.

Sajnos az értéken aluli eladások miatt sokszor egy sikeres árverés után sem képes az adós a meghatározott végrehajtási költség kifizetésére, ezért további kötelezettségei maradnak.

Az ingatlan eladása (elvesztése) tehát nem jelenti szükségszerűen az adósság megszűnését.

A végrehajtás elévülése

A végrehajtói jog elévülési ideje – akárcsak a legtöbb jogi követelésé – 5 év. Az elévülés azt jelenti, hogy az adós kötelezettsége, azaz a tartozás megfizetése állami kényszer útján sem tud megtörténni. 

Az elévülés a végrehajtási jog tulajdoni lapra történő bejegyzésétől kezdődik. Az elévülést azonban csak ritka esetekben veszi figyelembe a bíróság (például tartásdíj fizetése), ugyanis a végrehajtás megszüntetése ellen per indítható, ha a végrehajtást kérő nem tesz nyilatkozatot, hogy elismeri annak elévülését.

Végrehajtási jog törlése

A végrehajtási jog törlése akkor történhet, ha

  • a bíróságon bebizonyosodik az elévülés
  • ha a végrehajtást kérő elengedi a követelést

Mind a kettő ritka kimenete egy végrehajtási eljárásnak, de egyik sem példa nélküli. Ha Önt is érinti végrehajtási eljárás, azt javasoljuk, hogy forduljon ingatlan szakjogászhoz.

Ajánló

Kilépő papírok kiadása

Kilépő papírok kiadása

Munkahelyi kontextusban a "kilépő papírok kiadása" általában a munkavállaló munkaviszonyának megszűnésekor szükséges dokumentumokat jelenti. Ezek a...

bővebben
Válóper

Válóper

A "Válóper" (angolul "Divorce Case") egy jogi eljárás, amely a házasság hivatalos felbontását jelenti. Ez az eljárás magában foglalhatja a...

bővebben