Végrehajtási jog az ingatlanon: a végrehajtási eljárás

2023. december 06.

végrehajtási jog

Végrehajtási jog nem csak az ingatlant, de az ingóságokat is terhelheti. A végrehajtási jog bejegyzése akkor történik meg, hogyha valaki elveszti a hitelképességét, azaz nem képes a felé fennálló követeléseket teljesíteni. Cikkünkben a végrehajtási eljárás menetét, az árverezés folyamatát, és a végrehajtási jog törlését járjuk körbe.

Mi az a végrehajtási jog?

A végrehajtási jogot az 1994. évi LIII törvény a bírósági végrehajtásról határozza meg. A törvény kimondja, hogy melyek azok a területek, amelyeken az adósnak elsősorban rendeznie kell a tartozását. 

Ezáltal a végrehajtást először

  • az adós rendelkezése alatt álló összegből, 
  • az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából, 
  • bármilyen jogviszonyából alapuló járandóságából (rendvédelmi jogviszony, társadalombiztosítási jogviszony, stb.) 

kell behajtani. Ha az adós a bírósági végrehajtás során felmerülő pénzkövetelést részletfizetéssel nem tudja teljesíteni, vagy tartozását csak aránytalanul hosszú idő alatt tudja kielégíteni, akkor először vagyontárgyaira, ingóságaira lehet bejegyezni a végrehajtási jogot. Ha ez sem elég a követelés teljesítésére, akkor a végrehajtási jog az ingatlanra kerül bejegyzésre.

Az ingatlan elárverezésére tehát csak a legvégső esetben kerül sor, ha az adósság máshogy nem rendezhető.

Hogyan zajlik a végrehajtási eljárás?

Ahhoz tehát, hogy az eljárás során maga az ingatlan is végrehajtás alá kerüljön, hosszú idő telik el. Bírósági végrehajtói döntés akkor születik, hogyha 3 millió forintnál nagyobb fennálló tartozást az adós nem fizeti ki a megállapított határidőre. Ilyenkor a követelő polgári pert indít az adóssal szemben, a bíróság pedig a végrehajtási eljárás megkezdésének döntését fogja meghozni.

A végrehajtás alapja az az adós és követelő közti nyilatkozat (hitelintézezi kölcsönszerződés, vagy egyéb okirat), amely tartalmazza megállapodásuk részleteit, azaz

  • az adós személyét
  • a kölcsön mértékét és jogcímét
  • a kötelezettségvállalást igazoló aláírást
  • és a határidőt.

Hitelintézet esetében sokszor maga a hitelszerződés már végrehajtási záradékkal van ellátva, ami azt jelenti, hogy bírósági eljárás megkezdése nélkül is elindítható a végrehajtás folyamata, mivel a hitelfelvevő ebbe előzetesen beleegyezett. Ez azzal jár, hogy a végrehajtási jog a hitelszerződés aláírásakor rákerül az ingatlanunk tulajdoni lapjára, amely abban az esetben lép érvénybe, ha nem tartjuk magunkat a hitelszerződés pontjaihoz.

Ingatlan végrehajtás menete

Ha a végrehajtást foganatosító bíróság által kijelölt végrehajtó megállapította, hogy a (fentiekben már említett) tartozásrendező módszerek közül az adós csak úgy tudja kiegyenlíteni a követelést, ha az ingatlanát végrehajtás alá bocsátja végrehajtható okirattal, megkezdődik a végrehajtási procedúra.

Nem kezdeményezhető végrehajtási eljárás ingatlanra abban az esetben, ha a tartozás mértéke kevesebb mint félmillió forint.

Ha az ingatlan osztott tulajdonú, akkor csak az adós tulajdonrészére kerül bejegyzésre ez a jog. Abban az esetben, hogyha több tulajdonos van, és ellenük kollektíven folyik végrehajtási eljárás, akkor az egész ingatlan tulajdonrészére jegyzik be a végrehajtás jogát.

Mi történik a végrehajtás előtt álló ingatlanokkal?

Először végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapon, amiről a tulajdonos értesítést kap. 

A végrehajtást kérő személy 45 nappal a bejegyzést követően kezdeményezheti (kérheti) az árverés megkezdését. Ekkor a végrehajtó először becslést állít fel az ingatlan értékéről, majd arról kiértesít mindenkit, aki az ingatlannal kapcsolatban bármilyen joggal rendelkezik (például haszonélvezeti jog). Az érintettek a becsült értéket megvétózhatják. Aki kifogásolta a jogot, annak meg kell előlegeznie a kirendelt az ingatlan újrabecslését végző szakértő díját. 

Ha kialakult a végleges becsült érték, a végrehajtó bíróság 30 napon belül megkezdi az árverést.

Ingatlan árverés 

Az aktuálisan elérhető árverések a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar árverési rendszerében érhetők el. 

Az árverés menete lakóingatlanok esetében 2021. január 1-től megváltozott:

  • Az árverési időszak első húsz napjában a kikiáltási ár (a becsérték) 90%-ánál kezdődik a licit
  • 21-40 nap között az ingatlan értékének 80%-a a kiindulópont
  • 41-60 nap között pedig 70% az induló érték

Nem lakóingatlanok esetében a fenti időszakok megmaradnak, a nem lakóingatlan viszont az első húsz napban 90, a következő húsz napban 70, az utolsó húsz napban pedig 50%-os értéken vásárolhatóak meg.

Még tovább bonyolítja a dolgot, hogy a lakóingatlan, amennyiben abban laknak, és az adós már a végrehajtást megelőző 6 hónapban is lakcímkártyán bejegyzett lakóhelyeként használja az ingatlant, akkor az első évben (beleértve mindhárom szakaszt) csak 100%-os értéken vásárolható meg a lakóingatlan. Ez az érték 90%-ra változik egy év eltelte után, majd utána 50%-ra..

Ha megtörténik az árverés, akkor az adós megkapja a vételárat, melyből – ideális esetben – rendezi a követelő felé fennálló tartozásait és a végrehajtási eljárás költségét, a fennmaradó összeg pedig őt magát illeti meg.

Sajnos az értéken aluli eladások miatt sokszor egy sikeres árverés után sem képes az adós a meghatározott végrehajtási költség kifizetésére, ezért további kötelezettségei maradnak.

Az ingatlan eladása (elvesztése) tehát nem jelenti szükségszerűen az adósság megszűnését.

A végrehajtás elévülése

A végrehajtói jog elévülési ideje – akárcsak a legtöbb jogi követelésé – 5 év. Az elévülés azt jelenti, hogy az adós kötelezettsége, azaz a tartozás megfizetése állami kényszer útján sem tud megtörténni. 

Az elévülés a végrehajtási jog tulajdoni lapra történő bejegyzésétől kezdődik. Az elévülést azonban csak ritka esetekben veszi figyelembe a bíróság (például tartásdíj fizetése), ugyanis a végrehajtás megszüntetése ellen per indítható, ha a végrehajtást kérő nem tesz nyilatkozatot, hogy elismeri annak elévülését.

Végrehajtási jog törlése

A végrehajtási jog törlése akkor történhet, ha

  • a bíróságon bebizonyosodik az elévülés
  • ha a végrehajtást kérő elengedi a követelést

Mind a kettő ritka kimenete egy végrehajtási eljárásnak, de egyik sem példa nélküli. Ha Önt is érinti végrehajtási eljárás, azt javasoljuk, hogy forduljon ingatlan szakjogászhoz.

Ajánló

Munkaszerződés: tartalma, minta

Munkaszerződés: tartalma, minta

A munkaszerződés tartalma számos fontos elemből áll össze, amelyek pontosan meghatározzák a munkáltató és a munkavállaló közötti jogi kapcsolatot. A...

bővebben