A bérleti szerződés az ingatlanbérlés egyik legfontosabb dokumentuma, amely mind a bérbeadó, mind a bérlő jogait és kötelezettségeit rögzíti. Egy jól megírt szerződés segít megelőzni a félreértéseket és jogvitákat. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, mire érdemes figyelni egy bérleti szerződés megkötésekor, milyen típusai vannak, és milyen szerepe lehet a közjegyzőnek a folyamatban.
Mi az a bérleti szerződés?
A bérleti szerződés egy írásos megállapodás a bérbeadó és a bérlő között, amelyben a bérbeadó meghatározott időre és feltételekkel használatba adja az ingatlant a bérlőnek. A szerződésben rögzíteni kell az alapvető feltételeket, például:
- a bérleti díjat és annak fizetési módját
- a bérleti időszak hosszát
- a rezsiköltségek viselését
- a kaució összegét és annak visszafizetésének feltételeit
- a szerződés megszüntetésének lehetőségeit
Egy részletes szerződés mindkét fél számára biztonságot nyújt, hiszen egyértelművé teszi a felek jogait és kötelezettségeit.
Miért fontos írásba foglalni a bérleti szerződést?
Bár bizonyos esetekben szóban is létrejöhet egy bérleti megállapodás, az írásbeli szerződés megléte mindkét fél számára jogi védelmet biztosít. Egy megfelelően megfogalmazott szerződés segíthet a következők elkerülésében:
- jogviták a bérleti díjjal vagy a fizetési határidőkkel kapcsolatban
- viták az ingatlan állapotáról és a karbantartási kötelezettségekről
- hirtelen és tisztázatlan felmondások
Ha a szerződés pontosan rögzíti a felek kötelezettségeit, akkor a jogi úton való érvényesítés is sokkal egyszerűbb.
Milyen típusai vannak a bérleti szerződésnek?
A bérleti szerződések többféle típusba sorolhatók, attól függően, hogy milyen időtartamra és feltételekkel kötik őket.
Határozott idejű bérleti szerződés
Ebben az esetben a szerződés egy konkrét időtartamra szól (például 1 évre), és a lejárat után automatikusan megszűnik, hacsak a felek nem hosszabbítják meg. Ez a típus kiszámíthatóságot biztosít mindkét fél számára, hiszen előre rögzített feltételek mellett történik az ingatlanhasználat.
Határozatlan idejű bérleti szerződés
Ebben az esetben a szerződés nem tartalmaz konkrét lejárati dátumot, és általában bármelyik fél felmondhatja a szerződésben meghatározott felmondási idő betartásával. Ez rugalmasabb megoldás lehet azoknak, akik hosszabb távon, de nem előre meghatározott időre szeretnék kiadni vagy bérelni az ingatlant.
Közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés
Ez a típusú szerződés egy közjegyző előtt kerül aláírásra, ami különleges jogi védelmet biztosít a bérbeadó számára. Ha a bérlő nem fizet vagy nem hajlandó kiköltözni, a közjegyzői okirat alapján gyorsabban végrehajtható a kiköltöztetés.
Miért érdemes közjegyző előtt megkötni a bérleti szerződést?
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés egyik legnagyobb előnye, hogy közvetlen végrehajthatóságot biztosít. Ez azt jelenti, hogy ha a bérlő nem fizet vagy nem hagyja el az ingatlant a szerződés lejártakor, a bérbeadó bírósági eljárás nélkül, közvetlenül kérheti a végrehajtást.
A közjegyzői szerződés további előnyei:
- gyorsabb jogérvényesítés problémás bérlő esetén
- egyértelműbb jogi helyzet a szerződő felek számára
- a szerződés tartalma hiteles és nem vitatható
Bár a közjegyzői szerződés elkészítésének van költsége, hosszú távon sok kellemetlenségtől megóvhatja a bérbeadót.
Albérlet esetén a közjegyzői díjat általában a felek közötti megállapodás határozza meg, de a gyakorlatban többféle megoldás létezik.
Ki fizeti a közjegyzői díjat?
- Bérlő fizeti – Gyakran előfordul, hogy a bérbeadó kiköti, hogy a bérlő állja a közjegyzői díjat, mivel a szerződés közjegyzői okiratba foglalása elsősorban a bérbeadó érdekeit védi (például gyorsabb kilakoltatás nem fizetés esetén).
- Bérbeadó fizeti – Ha a bérbeadó számára kiemelten fontos a közjegyzői szerződés, akkor vállalhatja annak költségeit. Ez főleg akkor jellemző, ha a bérlemény prémiumkategóriás vagy nagyobb értékű.
- Felek megosztják a költségeket – Egyes esetekben a bérlő és a bérbeadó megállapodhatnak abban, hogy a közjegyzői díjat közösen állják. Ez egy kompromisszumos megoldás, amely mindkét félnek igazságos lehet.
Mennyi a közjegyzői díj?
A közjegyzői díj összege függ:
- a bérleti szerződés hosszától,
- a bérleti díj összegétől,
- a közjegyző által alkalmazott díjszabástól.
A közjegyzői díjak Magyarországon jogszabály szerint alakulnak, és általában az ügyérték (azaz a bérleti díj összegének) bizonyos százaléka alapján számolják ki. Ez azt jelenti, hogy:
Egy hosszabb időre szóló szerződés esetén a díj is növekedhet.
Egy átlagos albérleti szerződés esetén a közjegyzői díj 40 000–100 000 forint között mozoghat.
Ha a szerződésben kikötött bérleti díj magasabb (például havi 300 000 forint felett van), akkor a közjegyzői díj is magasabb lehet.
Mire figyelj a közjegyzői díj fizetésekor?
Mielőtt aláírnád a bérleti szerződést, mindig tisztázd, hogy ki állja a közjegyzői költségeket. Ha a bérbeadó elvárja, hogy te fizess, akkor érdemes erről előre tájékozódni, hogy elkerüld a kellemetlen meglepetéseket.
Mire figyelj a bérleti szerződés megkötésekor?
Egy bérleti szerződés megkötésekor érdemes odafigyelni néhány kulcsfontosságú részletre, hogy elkerüld a későbbi problémákat.
A bérleti díj és a fizetés részletei
Fontos, hogy a szerződés tartalmazza a bérleti díj pontos összegét, a fizetés módját és határidejét. Tisztázni kell azt is, hogy a rezsiköltségek benne vannak-e a bérleti díjban, vagy külön kell őket fizetni.
Kaució összege és visszafizetése
A kaució egy biztosíték a bérbeadó számára, amely fedezi az esetleges károkat vagy az elmaradt bérleti díjat. A szerződésnek tartalmaznia kell, hogy milyen esetekben vonható le belőle összeg, és mikor kerül visszafizetésre.
Felmondási feltételek
A szerződésnek egyértelműen kell szabályoznia, hogy milyen feltételekkel lehet felmondani. Például határozott idejű szerződés esetén csak különleges indokkal lehet felmondani idő előtt, míg határozatlan idejű szerződésnél a felmondási idő betartásával bármikor megszüntethető.
Ingatlan állapota és felelősségek
Fontos, hogy a szerződés kitérjen az ingatlan állapotára és a karbantartási kötelezettségekre. Például ki felel a kisebb javításokért, és milyen állapotban kell visszaadni az ingatlant a bérleti idő végén.
Kiköltözés
A kiköltözési nyilatkozat egy közjegyző előtt tett egyoldalú jognyilatkozat, amelyben a bérlő vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnése után meghatározott időn belül elhagyja az ingatlant. Ez a dokumentum lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy gyorsabb és egyszerűbb jogi úton érvényesítse a kiköltözést, ha a bérlő nem hajlandó önként elhagyni az ingatlant.
Mit tehetsz, ha vita merül fel?
Ha a bérleti szerződés kapcsán vita alakul ki a felek között, első lépésként érdemes megpróbálni békés úton rendezni a problémát. Ha ez nem sikerül, akkor jogi útra lehet terelni az ügyet.
A következő lehetőségek állnak rendelkezésre:
- Mediáció vagy peren kívüli egyezség: Egy harmadik fél segíthet közvetíteni a felek között.
- Bírósági eljárás: Ha nincs más megoldás, a szerződésben foglalt feltételek alapján a bíróság dönthet az ügyben.
- Közjegyzői végrehajtás: Ha a szerződés közjegyzői okiratba van foglalva, a bérbeadó gyorsabban érvényesítheti jogait.
A bérleti szerződés megkötésekor érdemes minden fontos részletet pontosan rögzíteni, hogy elkerüld a későbbi problémákat. A közjegyzői okiratba foglalt szerződés különösen hasznos lehet a bérbeadó számára, mivel gyorsabb és hatékonyabb jogérvényesítést tesz lehetővé. Akár bérlőként, akár bérbeadóként veszel részt a folyamatban, mindig alaposan olvasd át a szerződést, és ha szükséges, kérj szakértői segítséget a biztonságos megállapodás érdekében.
