A bérleti szerződés megkötése komoly döntés mind a bérbeadó, mind a bérlő számára. Ha nem vagy elég körültekintő, később kellemetlen meglepetések érhetnek, legyen szó a fizetési feltételekről, a kaucióról vagy a szerződés megszüntetésének módjáról. Ebben a cikkben részletesen végigvesszük, mire érdemes figyelned, hogy biztonságos és jogszerű megállapodást köthess.
A bérleti szerződés alapjai
A bérleti szerződés egy írásos megállapodás a bérbeadó és a bérlő között, amely rögzíti a lakás vagy ingatlan bérlésének feltételeit. Bár szóbeli megállapodás is létezhet, mindig célszerű írásba foglalni a részleteket, hogy elkerüld a későbbi vitás helyzeteket.
A szerződésben szerepelnie kell:
- a bérleti díj összegének és fizetésének módjának
- a kaució mértékének és visszafizetésének feltételeinek
- a bérleti időszak pontos meghatározásának
- a felmondási időnek és feltételeknek
- az ingatlan állapotának és a felek kötelezettségeinek
Ha ezek a pontok nincsenek megfelelően rögzítve, az mindkét fél számára problémát okozhat a későbbiekben.
Határozott vagy határozatlan idejű szerződés?
A bérleti szerződés kétféle lehet: határozott vagy határozatlan időre szóló. Mindkettőnek megvannak az előnyei és hátrányai, így fontos mérlegelni, melyik a számodra ideális.
- Határozott idejű szerződés: A szerződés egy adott időszakra szól (pl. 1 év). Ez mindkét fél számára stabilitást jelent, hiszen a bérlő biztos lehet abban, hogy nem kell idő előtt kiköltöznie, a bérbeadó pedig garantált bevétellel számolhat. Hátránya, hogy ha egyik fél idő előtt szeretné felbontani a szerződést, az jogi nehézségeket okozhat.
- Határozatlan idejű szerződés: Ilyen esetben a bérleti jogviszony addig áll fenn, amíg valamelyik fél fel nem mondja. Ez nagyobb rugalmasságot biztosít, ugyanakkor a bérbeadónak kockázatot jelenthet, ha a bérlő hirtelen elköltözik.
A megfelelő szerződéstípus kiválasztása attól függ, hogy hosszú vagy rövid távon gondolkodsz, és milyen stabilitásra van szükséged.
A kaució szerepe és visszafizetése
A kaució a bérbeadó számára biztosíték arra az esetre, ha a bérlő nem fizet, vagy kárt tesz az ingatlanban. Ennek mértéke általában 1-2 havi bérleti díj, de ettől a felek közös megegyezéssel eltérhetnek.
Fontos tudni, hogy a kauciót nem lehet automatikusan „lelakni”. A bérlő csak akkor kaphatja vissza az összeget, ha az ingatlant az eredeti állapotában adja vissza, és nincs elmaradása a bérleti díjjal vagy a rezsivel.
A visszafizetés módját és határidejét is célszerű rögzíteni a szerződésben, hogy ne legyenek félreértések.
Rezsiköltségek és egyéb kiadások
A bérlőnek előre tudnia kell, hogy milyen rezsiköltségekre számíthat. A szerződésben érdemes pontosan meghatározni, hogy ki fizeti:
- a közműdíjakat (villany, víz, gáz, internet stb.)
- a közös költséget
- az esetleges karbantartási költségeket
Egyes lakások esetében a rezsi átalánydíjas, míg másoknál fogyasztás alapján fizetik. Érdemes erről is egyértelműen rendelkezni a szerződésben.
A szerződés felmondása
Mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak lehetősége van a szerződés felmondására, de ennek pontos feltételeit előre rögzíteni kell.
Határozott idejű szerződés esetén a szerződés csak közös megegyezéssel vagy rendkívüli esetben mondható fel (pl. ha valamelyik fél súlyosan megszegi a szerződést).
Határozatlan idejű szerződés esetén általában 30-60 napos felmondási idő van, amely alatt a bérlőnek ki kell költöznie, a bérbeadónak pedig új lakót kell keresnie.
A jogi viták elkerülése érdekében mindig pontosan írd le a felmondás feltételeit a szerződésben.
Mire figyelj az ingatlan állapotának dokumentálásánál?
Az ingatlan állapotát érdemes már a beköltözéskor dokumentálni, hogy a kiköltözéskor ne legyen vita a károk kapcsán. Ez történhet:
- fényképek készítésével
- egy állapotfelmérő jegyzőkönyv aláírásával
A dokumentáció biztosíték mindkét fél számára, hogy a lakás állapotáról egyértelmű információ álljon rendelkezésre.
Mi történik, ha vita alakul ki?
Ha vita merül fel a bérleti szerződés kapcsán, először mindig próbáljátok meg békés úton rendezni. Ha ez nem lehetséges, akkor:
- jogi szakértő segítségét kérhetitek
- a bérbeadó bírósági úton követelheti az elmaradt bérleti díjat
- a bérlő jogorvoslattal élhet, ha jogtalanul tartják vissza a kaucióját
Éppen ezért kulcsfontosságú, hogy a szerződés egyértelmű és részletes legyen.
Mindenképp kell közjegyző előtt aláírt papír a szerződésnél?
Nem, nem kötelező közjegyző előtt aláírni a bérleti szerződést, de bizonyos esetekben érdemes megtenni.
Mikor elég a sima írásbeli szerződés?
A magyar jog szerint egy írásba foglalt bérleti szerződés teljesen érvényes és jogilag kötelező érvényű a felek számára. Tehát ha a bérbeadó és a bérlő aláír egy részletes, minden fontos pontot tartalmazó szerződést, az önmagában is elegendő.
Mikor érdemes közjegyző előtt aláírni?
Bár nem kötelező, bizonyos helyzetekben hasznos lehet közjegyzői okiratba foglalni a szerződést. Ez különösen akkor ajánlott, ha a bérbeadó szeretné megkönnyíteni a jogi lépéseket probléma esetén.
A közjegyző előtt tett „közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat” (például a bérlő részéről) azt eredményezi, hogy ha a bérlő nem fizet vagy nem akar kiköltözni a szerződés lejártakor, a bérbeadó bírósági per nélkül végrehajtási eljárást indíthat ellene. Ez időt és pénzt takaríthat meg.
Milyen esetekben lehet különösen előnyös?
- Ha a bérbeadó biztosra akar menni, hogy nem lesz probléma a kiköltöztetéssel
- Ha nagyobb értékű ingatlant ad bérbe, és minimalizálni akarja a jogi kockázatokat
- Ha hosszú távú bérlésről van szó, és a felek teljes jogi biztonságot szeretnének
A bérleti szerződés megkötése előtt alaposan gondold át a feltételeket, és mindig ragaszkodj az írásos megállapodáshoz. A határozott vagy határozatlan idejű szerződés kiválasztása, a kaució, a rezsiköltségek és a felmondási feltételek mind olyan tényezők, amelyek meghatározzák a bérlés zökkenőmentességét. Ha minden fontos részletet rögzítesz, elkerülheted a kellemetlenségeket, és biztosíthatod magadnak a nyugodt lakhatást vagy kiadást.
