Egy ingatlan megvásárlása nemcsak izgalmas, hanem komoly jogi felelősséggel járó döntés is. Ha elkötelezted magad egy otthon vagy befektetési célú ingatlan mellett, ne kapkodd el a vételi ajánlat megtételét – egy alapos előkészület segíthet elkerülni a kellemetlen meglepetéseket. Ebben a cikkben végigvesszük, milyen jogi buktatókat célszerű időben felismerni, és hogyan tehetsz megalapozott, biztonságos ajánlatot.
Mire figyeljünk ingatlan vételi ajánlat megtétele előtt?
Amennyiben kiválasztottuk a számunkra megfelelő ingatlant, amelyet szeretnénk megvásárolni, a vételi ajánlat megtétele előtt szükséges az adott ingatlan jogi helyzetét tisztázni, ehhez elengedhetetlen a tulajdoni lap áttanulmányozása, melyhez javasoljuk ingatlanjogban jártas ügyvéd bevonását.
A magánszemélyek ügyfélkapus belépéssel a www.magyarorszag.hu oldalon keresztül tudnak tulajdoni lapot lekérni, saját ingatlanról évente 2 db-ot ingyenesen, más ingatlanról bankkártyás díjfizetés ellenében (jelenleg 4.800,-Ft/db).
Milyen tipikus jogi helyzetek merülhetnek fel?
Minden ingatlannak más és más a jogi helyzete, ezért néhány tipikus esetre szeretnénk felhívni a figyelmet, melyre figyelni kell a vételi ajánlat megtétele előtt.
Társasházi vagy lakásszövetkezeti ingatlan vásárlása esetén különösen fontos a törzslap ellenőrzése:
– Amennyiben a kiválasztott lakás társasházban vagy szövetkezeti házban található, akkor a vételi ajánlat megtétele előtt le kell kérni a törzslapot is, amely az adott ház egészére vonatkozó bejegyzéseket tartalmazza. Itt lehet meggyőződni arról, hogy az adott ingatlan adásvétele során a többi lakás tulajdonosának, vagy másnak (pl. állam, önkormányzat stb.) van-e elővásárlási joga, mert ebben az esetben hosszabb ügymenetre kell számítani, továbbá számos teendő (pl. elővásárlásra jogosultak felhívása) és többletköltség (pl. postai költség) is felmerülhet, mellyel jó tisztában lenni a vételi ajánlat megtétele előtt és tisztázni, hogy ezen teendőkből mely feladat és költség kit fog terhelni és erre már a vételi ajánlatban kitérni.
Terhelt ingatlan vásárlása:
– Tipikus eset az is, ha az ingatlan terhelt, azt pl. valamely pénzintézet javára bejegyzett jelzálogjog, vagy önálló zálogjog, illetve azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Ilyen esetben a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez az ingatlan tehermentesítése szükséges, melyhez az eladónak igazolást kell beszereznie a részére hitelt nyújtó banktól a fennálló tartozás összegéről, illetve arról, hogy a hitel végtörlesztése esetén milyen járulékos költségek merülnek fel, melyet a zálogjogosult bank részére meg kell fizetni ahhoz, hogy a javára bejegyzett jelzálogjog, önálló zálogjog, valamint azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlési engedélyét kiadja. A vételi ajánlat előtt tisztában kell lenni tehát a fennálló teher nagyságával ahhoz, hogy tudjuk, az önerő elegendő-e az ingatlan tehermentesítéséhez. Ha az önerő nem elegendő a tehermentesítéshez, akkor a vevő részére hitelt nyújtó bankot is be kell vonni a tehermentesítési folyamatba. Mindezek az adásvételi szerződésben rendezendők, de ajánlott már a vételi ajánlatban is kitérni ezekre a kérdésekre.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása:
– Ha az adott ingatlant pl. haszonélvezeti jog terheli, akkor a vételi ajánlat előtt tisztázni szükséges azt, hogy a haszonélvező esetleg lemond-e valamely tulajdonos javára a haszonélvezeti jogáról, ekkor a haszonélvező nem kap a vételárból. Ha a haszonélvező nem mond le a haszonélvezeti jogáról, akkor a vételárból rá eső vételárrészt a részére kell megfizetni. A haszonélvezeti jog értékének kiszámítására az illetéktörvény ad eligazítást, mely jog ellenértéke függ a haszonélvező életkorától, illetve attól is, hogy a haszonélvezeti jog határozott időre szól-e vagy holtig tartó haszonélvezeti jogról van szó. Mindezek az adásvételi szerződésben is rendezhetőek, de ajánlott már a vételi ajánlatban is kitérni ezekre a kérdésekre.
Kiskorú eladó:
– Jó tudni, hogy amennyiben valamely eladó kiskorú, akkor az adásvételi szerződést a gyámhatóságnak jóvá kell hagynia és csak a gyámhatósági jóváhagyással lesz érvényes, ekkor kerülhet sor a szerződés gyámhatósági záradékolására, amely elengedhetetlen a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez. A gyámhatósági eljárás lefolytatása egy hosszadalmasabb folyamat, ezzel számolni kell.
Kerüld el a buktatókat
Összegzésként megállapítható, hogy ingatlan vételi ajánlat megtétele előtt az első és legfontosabb teendő a tulajdoni lap alapos vizsgálata és helyes jogi értelmezése, melyhez szakértő ügyvéd igénybevétele javasolt. A tulajdoni lapot mindig biztos forrásból szerezzük be, azt magunk kérjük le, vagy az általunk megbízott ügyvéd kérje le, hogy az biztosan az ingatlan valós helyzetét tükrözze.
A dr. Horváth Anikó Ügyvédi Iroda több évtizedes ingatlanügyi tapasztalattal rendelkezik, ezért már a vételi ajánlat megtétele előtt várjuk jelentkezését, ha biztos kezekben akarja tudni ingatlanvásárlását.
